Neue Eigentumswohnung: Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen

[Cheffe]

Mieter sind immer besser informiert

Ihr Vermieter Telegramm vom 23.07.2009


Unsere Themen:

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Editorial
Neue Eigentumswohnung: Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen
Zwangsverwalter muss Anlage der Mietkaution nachweisen
Mieter nimmt Mietvertrag nicht ernst – das kann teuer für ihn werden

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mehr als ein Drittel aller Rechtsberatungen von Mietern beschäftigten sich im Jahr 2008 mit dem Thema Betriebskosten. Das lag meistens an fehlerhaften und unverständlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnungen. Im Vergleich zum Jahr 2007 ist der Beratungsbedarf zum Thema Schönheitsreparaturen stark angestiegen. Das liegt sicherlich daran, dass der Bundesgerichtshof (BGH) zahlreiche Renovierungsklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt hat.
Mieter sind immer besser informiert und juristisch auf dem neuesten Stand. Deshalb wird es für Sie als Vermieter immer wichtiger, sich noch besser im Mietrecht auszukennen. Der Immobilienberater ist Ihnen eine kompetente Hilfe, damit Sie besser als Ihre Mieter gegen mietrechtliche Probleme und Streitigkeiten mit Ihren Mietern gerüstet sind.
Ich wünsche Ihnen bis zum nächsten Vermieter Telegramm alles Gute!

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Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwarb eine Wohnanlage mit Mietwohnungen.

Zweck der Gesellschaft war die spätere Nutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Dafür sollten später Eigentumswohnungen geschaffen werden. Schon bald nach dem Kauf wurde das Mietverhältnis mit einem Mieter wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters gekündigt. Der Mieter hatte den Mietvertrag ursprünglich mit dem Voreigentümer geschlossen. Da sich der Mieter weigerte die Wohnung zu verlassen, klagte die Gesellschaft auf Räumung.
Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte, dass die GbR dem Mieter wegen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter kündigen durfte. Dass die Gesellschaft durch Erwerb der Wohnanlage in bestehende Mietverträge eingetreten ist, war kein Hindernis. Das Mietrecht schützt zwar Mieter, indem ein Käufer anstelle des alten Vermieters in die Pflichten des bestehenden Mietvertrages eintritt. Der Mieter konnte sich aber nicht darauf berufen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die nächsten Jahre ausgeschlossen ist. Dies gilt nur, wenn Mieträume nach Überlassung an einen Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind. Im entschiedenen Fall war eine Umwandlung in Wohnungseigentum zumindest bis zur Kündigung nicht erfolgt. Der BGH hat den Rechtsstreit aber zurückverwiesen, da noch geklärt werden muss, ob ein Eigenbedarf wirklich besteht (BGH, Urteil v. 16.07.2009, Az. VIII ZR 231/08).


Nachdem über das Vermögen eines Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, wurde zur Verwaltung seines Mietshauses ein Zwangsverwalter eingesetzt.

Ein Mieter erfuhr bei dieser Gelegenheit, dass der Vermieter die von dem Mieter eingezahlte Kaution weder angelegt noch an den Zwangsverwalter herausgegeben hatte. Infolgedessen behielt der Mieter Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution ein. Der Zwangsverwalter verklagte ihn auf Zahlung der ausstehenden Miete.
Ohne Erfolg. Das entscheidende Landgericht in Lüneburg kam zu dem Ergebnis, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zustand. Ein Vermieter muss die vertragsgemäße Anlage einer Kaution nachweisen. Der Zwangsverwalter war in die Pflichten des Vermieters eingetreten und musste sich deshalb um die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution kümmern. Das gilt auch dann, wenn die Kaution von Vermieter an den Zwangsverwalter nicht ausgehändigt wurde (LG Lüneburg, Urteil v. 03.12.2008, Az. 6 S 122/08).


Ein Vermieter klagte gegen seinen Mieter rückständige Miete ein.

Der Mieter trat den Mietforderungen mit dem Argument entgegen, dass er und der Vermieter nur scheinbar einen Mietvertrag über Wohnräume geschlossen hätten. Die Nutzung der Räume als Wohnung sei nur vorgetäuscht gewesen. In Wirklichkeit sollten die Räume gewerblich genutzt werden.
Das Berliner Kammergericht bestätigte dem Vermieter, dass die Zahlungspflicht des Mieters durch einen wirksamen Mietvertrag gestützt wurde. Der Mietvertrag war nicht als Scheingeschäft einzustufen. Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Vertragsparteien nur nach Außen den Anschein eines geschlossenen Mietvertrages erzeugen wollen, nicht aber dessen rechtliche Wirkung. Im entschiedenen Fall war nach dem Vortrag des Mieters zumindest eine Anmietung gewollt, auch wenn die Mieträume lediglich gewerblich genutzt werden sollten (KG Urteil v. 04.08.2008, Az. 8 U 49/08).