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* AnwaltOnline - Mietrecht Juli 2009 *
* von
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* ISSN: 1619-7143 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Wohnrecht bricht Eigentum
Wurde von den Eltern Wohneigentum auf die Kinder übertragen und haben
sich die Eltern das Wohnrecht an einem Gebäudeteil vorbehalten, so haben
die Eltern für diesen entsprechenden Gebäudeteil das Hausrecht. Daher
können die Eltern auch gegen den Willen der Kinder ohne Einschränkungen
Besucher in ihren Räumen empfangen.
LG Coburg, 1.4.2009 - Az: 32 S 3/09
>> Papageien dürfen schreien - aber nur zwei Stunden täglich!
Nachbarn müssen Papageiengeschrei für bis zu zwei Stunden täglich
hinnehmen. Da die Geräusche von Papageien anders als Geräusche von
einheimischen Vögeln sind, müssen diese nur begrenzt hingenommen werden.
Der Halter darf die Tiere daher nur zwei Stunden täglich nach draußen
lassen.
LG Hanover, 8.5.2009 - Az: 16 S 44/08
>> Kunden nicht über Verpflichtungen aus dem Maklervertrag aufgeklärt
Auch für den Fall, dass sich eine Verpflichtung zur Zahlung der
Maklercourtage aus einer Vermittlungsgebührenvereinbarung ergibt,
entfällt die Aufklärungspflicht des Maklers gegenüber dem Kunden
hinsichtlich des Inhalts seiner Verpflichtungen aus dem Maklervertrag
nicht. Für die Notwendigkeit und den Umfang des Aufklärungsgespräches
sind das vom Kunden geäußerte Verständnis und etwaige offene Fragen
maßgeblich.
OLG Frankfurt/Main, 11.2.2009 - Az: 7 U 38/08
>> Keine Schüssel auf der Fensterbank!
Kann an den Aufbauten auf dem Flachdach des Wohngebäudes eine
Parabolantenne installiert werden, ohne dass diese das äußere
Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigt, so darf ein armenischer
Staatsangehöriger an seiner Fensterbank keine Parabolantenne anbringen,
um Fernsehprogramme in seiner Heimatsprache zu empfangen.
AG Bonn, 31.7.2008 - Az: 4 C 129/08
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Stückholzheizung muss nicht immer geduldet werden
>> Versorgungssperre durch Energieversorger - verbotene Eigenmacht?
>> Textilienverkauf für rechtsextreme Szene ist ungefragt mitteilen!
>> Kündigung bei Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses?
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>> Update Mietspiegel-Programm
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*2* Das Thema des Monats
>> Mietspiegel
Eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der
ortsüblichen Vergleichsmiete stellt der örtliche Mietspiegel dar. Der
Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten (§ 558c
BGB). Er wird von den Gemeinden oder Interessenverbänden im regelmäßigen
Abstand (i.d.R. zwei Jahre) herausgegeben und gilt nur im Bereich
freifinanzierten Wohnungsbaus. Mit Hilfe eines Mietspiegels kann der
Mieter überprüfen, ob sich die Miete im preisrechtlich zugelassenen
Rahmen bewegt, ohne selbst vergleichbare Wohnungen ermitteln oder
erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen. Gleichfalls dient
der Mietspiegel als Fundament für ein Mieterhöhungsverlangen des
Vermieters, der den Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen
will.
> Welche Rechtsgrundlagen sind einschlägig?
Bei Abschluss eines Mietvertrages verfolgen Mieter und Vermieter
unterschiedliche Interessen: Während jener eine möglichst niedrige
Monatsmiete bezahlen möchte, ist es diesem daran gelegen, einen hohen
Mietzins zu vereinbaren. Um nicht im nachhinein böse Überraschungen zu
erleben, d.h. umfangreiche Mieterhöhungen für den Mieter beziehungsweise
Rückzahlungen oder gar ein Bußgeldverfahren wegen Mietpreisüberhöhung
oder Mietwuchers im Falle des Vermieters, ist es wichtig, sich vorab
über den für eine konkrete Wohnung höchstzulässigen Mietzins zu
informieren. Gleiches gilt, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung im
rechtlich zulässigen Rahmen durchsetzen möchte.
Bereits seit 25 Jahren erstellen die meisten großen Städte und Gemeinden
in Deutschland Mietspiegel. Diese geben unter Einbeziehung von Lage,
Wohnungsgröße, Ausstattung und Baujahr die ortsüblichen Preise an.
Allerdings spiegeln diese Preise nicht die aktuellen Marktmieten, also
die bei einer Neuvermietung erzielbaren Preise, wieder. Vielmehr ist die
in den Mietspiegeln ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete ein
Mittelwert von bei Neuvermietung erzielten Mietzinsen und durch
Mieterhöhung veränderten Bestandsmieten während der letzten vier Jahre.
Sind die im Mietspiegel genannten Verhältnisse wissenschaftlich belegt,
handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Der Unterschied
zwischen qualifiziertem Mietspiegel und einfachem Mietspiegel ist im
Gerichtsprozess erheblich: Nur bei einem qualifizierten Mietspiegel wird
gesetzlich vermutet, dass seine Angaben richtig sind (§ 558d Abs. 3
BGB). Regelmäßig akzeptieren die Gerichte die jeweils am Ort gültigen
Mietspiegel bei Mieterhöhungsprozessen als Beweismittel auch dann, wenn
es sich um einen einfachen Mietspiegel handelt. Dies muss jedoch nicht
so sein.
Alternativ hierzu können sich Mieter oder Vermieter auf drei
Vergleichswohnungen oder auf ein Gutachten berufen, wobei sich die erste
Möglichkeit als recht aufwendig und die zweite als teuer darstellt. Denn
ein Sachverständiger verlangt für ein Gutachten zwischen 750 und 1.000
Euro.
Beinhaltet ein Mietspiegel keine Angaben zum Wohnwert von
Einfamilienhäusern, so gilt der Mietspiegel entsprechend für
Einfamilienhäuser, wenn die
konkrete Mieterhöhung innerhalb der Mietpreisspanne von Wohnungen liegt
(BGH, 17.9.2008 - Az: VIII ZR 58/08)
Schließlich legen Behörden den örtlichen Mietspiegel zugrunde, wenn sie
Wohngeld, Sozialhilfe oder Erbschaftssteuer berechnen.
> Mietzinsgrenze: So wird die Höchstmiete berechnet
Mietpreisüberhöhung: Bei mehr als 20%-iger Überschreitung des
ortsüblichen Niveaus liegt nach dem Gesetz (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz)
eine Mietpreisüberhöhung vor. Der Mietvertrag ist dann teilweise, d.h.
in Bezug auf die Mietzinsvereinbarung, unwirksam, und der Vermieter muss
die Miete auf 120 Prozent des ortsüblichen Satzes reduzieren sowie dem
Mieter zu viel bezahltes Geld rückerstatten. Darüber hinaus stellt die
Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbuße bis zu
50.000 € geahndet wird.
Die 20%-Grenze darf nur überschritten werden, soweit dies zur Deckung
der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist.
Mietwucher: Wenn der Vermieter einen Mietzins verlangt, der mehr als 50
Prozent über dem einschlägigen Preis des Mietspiegels liegt, und hierbei
eine Zwangslage des Mieters ausnutzt, macht er sich wegen Wuchers
strafbar (§ 291 StGB). In einem solchen Fall können Haftstrafen von bis
zu 10 Jahren verhängt werden.
Verjährungsfrist: Die Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung
verjährt nach drei Jahren, gerechnet von der Vereinbarung der überhöhten
Miete an.
Der Straftatbestand des Mietwuchers verjährt nach fünf (bei leichteren
Fällen) oder 10 Jahren (bei schweren Fällen). Während dieses Zeitraumes
können die Ordnungswidrigkeit beziehungsweise Straftat von den Behörden
verfolgt werden.
> Mietzinsreduzierung: Wie bekommt der Mieter zuviel bezahlte Miete
zurück?
Zunächst empfiehlt es sich natürlich, sich mit dem Vermieter persönlich
in Verbindung zu setzen, um die Angelegenheit gütlich zu regeln. Wenn
ein Mieter dem Vermieter eine Berechnung unter Zugrundelegung des
gültigen Mietspiegels vorlegt oder dieses gar mit einer anwaltlichen
Beratung untermauert, so wird sich der Vermieter einer Anpassung der
Miete an das geltende Niveau beziehungsweise einer Rückzahlung des
zuviel bezahlten Mietzinses in vielen Fällen nicht verschließen.
Sollte der Vermieter indes nicht bereit sein nachzugeben, hilft nur der
Gang vor das Gericht. Im Hinblick auf eine Zurückschraubung des
Mietzinses auf den höchstzulässigen Satz sind dabei keine
Verjährungsfristen zu beachten.
Bei der Rückforderung in der Vergangenheit zuviel bezahlter Miete ist
die 3- jährige Verjährungsfrist zu beachten. Diese beginnt jeweils am
Ende des Jahres, in dem die Zuvielzahlung erfolgt ist.
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Tabak- und Zigarettenrauch
Rauchende Mieter können nicht nur vom Vermieter, sondern auch von so
manchem Mitmieter Probleme bekommen - nicht jeder ist ein Freund von
Tabakrauch.
Bereits im Mietvertrag kann zwischen Vermieter und Mieter eine
Nichtrauchervereinbarung getroffen werden. Eine solche Vereinbarung muss
jedoch individuell stattfinden und [...]
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